Trocar cidade

Dans l`église du Christ de Manhattan Inc. c. 40 est 80 apt. Corp., une disposition de bail excluait explicitement le bail, ainsi que les améliorations, de la contrepartie dans l`estimation de la «juste valeur marchande» du bien-fonds. Le bail a déclaré: «le loyer de base… au cours de chaque période de 20 ans… est un montant annuel égal à 6% de la juste valeur marchande… de la terre… considérés comme vacants, non améliorés et non affectés par ce bail….

33 inversement, dans l`arrêt Plaza Hotel Assocs. c. Wellington Assoc., 34 la clause de réarmement des loyers ne contenait pas la langue «non affectée par ce bail» et, par conséquent, la Cour a examiné la restriction de bail concernant l`utilisation du bien, car elle a causé le bien de ne pas être mis à sa (sans restriction) la plus haute et la meilleure utilisation. La déclaration… faite par le juge était que l`évaluateur devait évaluer la valeur locative à jour en se fondant sur le fait que les locaux délisés étaient disponibles pour laisser les conditions d`un bail hypothétique contenant «les termes et conditions que l`évaluateur considère comme raisonnable pour un bail d`un site nu pour le développement actuel à la date pertinente» et que le site est disponible pour toute utilisation licite. Cette interprétation du paragraphe (VII) [la clause de réexamen des loyers] signifierait que le rôle de l`évaluateur ne serait pas confiné […] d`évaluer la valeur d`un bien dont les caractéristiques sont indiquées. Son rôle s`étendrait au choix de certaines des caractéristiques du bien… à savoir «les termes et conditions que l`évaluateur considère comme raisonnables pour la location d`un site nu à la date pertinente».

Le paragraphe VII) ne contient aucune directive expresse donnant un tel pouvoir à l`évaluateur. … L`implication naturelle (et, en effet, nécessaire) des termes du paragraphe (VII), lue dans son ensemble dans son contexte dans ce bail, est que la valeur locative à évaluer par l`évaluateur est d`une location théorique aux mêmes conditions (autres que le quantum de loyer) que celles subsant entre les parties réelles au bail mais modifiées dans la mesure expressément prévue…. 32. “[l] es autorités citées par les Lessees sont conformes à la distinction examinée dans l`arrêt Pacific West; Voir, par exemple, CNR c. Inglis., 1997 CanLII 1070 (ont. CA); Basingstoke et Deane Borough Counsel c. groupe d`accueil Ltée [1988] 1 A11 E.

R. 824; Plaza Hotel c. Wellington Associates, 55 Misc. 2d 843 (1967, Cour suprême de New York). Dans l`arrêt revenu Properties Co. c. Victoria University, [1993] J.O. 843, même si le bail contenait un libellé très semblable à celui du bail no 100 Sail View, la Cour d`appel de l`Ontario a conclu que les terrains à valoriser doivent être évalués comme grevés par le bail pertinent comme autrement «créerait une situation très artificielle». Stein, Joshua. Guide des baux terrestres (avec formulaires et listes de vérification). Philadelphia: American Law Institute-American Bar Association, 2005.

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